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惊呆!济南还有成交均价8000多一平的房子?

2017-08-30 12:16:12  责任编辑:  来源:  点击数:

   与住宅市场的红火相比,济南的写字楼市场颇显冷清。经济导报记者注意到,济南市部分区域写字楼的价格和去年相比有所下跌,如山大路板块,今年3月份时最高价格在1.7万元/平方米左右,到了7月份价格则滑落到1.4万元/平方米左右。

  业内人士称,济南的写字楼市场长期处于高库存状态,随着中央商务区的入市,未来写字楼供过于求的局面会进一步加剧,价格或将继续走低。

  这在一定程度上对创业者来说是利好。然而经济导报记者调查发现,尽管写字楼价格相对较低,但在不少创业者看来,仍然是“买不如租”。

空置率偏高

  “目前能售的不是很多,因为中信证券就租用了3000多平方米。”在济南国际财富中心,工作人员介绍说。

  同样,在中海广场,工作人员告诉经济导报记者,入驻率还不错,学而思教育租赁了近5000平方米。

  在龙奥北路,玉兰广场是一栋单一业主写字楼。工作人员告诉经济导报记者,“目前入驻率在97%以上,接近饱和。”

  济南亚信房地产咨询有限公司总经理李龙告诉经济导报记者,这和区域板块有一定关系。“分商圈来看,市中心板块受益于其良好的配套条件,会吸引一些大公司入驻,去化率还不错。”

  据介绍,今年4月份,李龙曾经考察过东部一个写字楼。“当时22层的写字楼有7层整层都是闲置的,其他楼层每层15个房间,基本是三到四个房间没有使用,空置最多的一层只入驻了一家企业,使用了5个房间。”

  “2014年我曾接到高新区一家写字楼的促销电话,当时想买一整层,因为有其他事项占用资金,所以就没买。今年6月份去该写字楼办事时发现,那里还在出售,而且价格并没有高多少。”济南科迪纳商贸有限公司负责人李志锋说。

  如何解决去化率问题?济南一家房地产公司的项目部经理郭继涛表示,“我们正在研究是否用自持对外出租的方式降低空置率。”据了解,郭继涛所在的公司一共有2个商业项目正在运作,一个在西客站附近,一个在高新区。“项目启动了2年左右,但去化率并不高,高新区的在70%左右,西客站的在45%左右。”

  经济导报记者调查发现,济南市的写字楼市场特别是甲级纯写字楼,“整层或者整栋销售”已经成为一条定律。针对大客户的定向开发是普遍现象,某些高端写字楼群成为世界500强企业的“俱乐部”。

  中盈地产山东办事处总经理贾轶认为,“在大多数甲级写字楼中,散户的购买往往服从于整体销售,大多起‘填空’作用。对于面积较大的办公场所,很多中小企业只能‘望楼兴叹’。济南多所写字楼之所以出现大单频繁上演的局面,或在于有资金实力的大企业考虑将资金变成资产,而购买写字楼是实现资产保值的重要途径,位置绝佳、配置较高的写字楼更受青睐。”

  不久前,戴德梁行发布的今年上半年济南写字楼市场的数据显示,上半年,济南单一业权甲级写字楼存量为50.9万平方米,其中市中心板块甲级写字楼存量为46.2万平方米,奥体板块甲级写字楼存量为4.6万平方米。从空置率上看,截至6月底,济南单一业权甲级写字楼市场总体空置率为42.2%,其中市中心板块受祥恒广场入市影响,空置率升至45.9%,处在较高水平,奥体板块空置率为3.5%。

  更为重要的是,今年下半年,整个济南甲级写字楼市场将有近84万平方米的新增供应入市。这些项目主要集中在奥体片区,市场竞争将更加激烈,业主承压之下可能会降低租金报价以吸引客户,同时市场空置率也将进一步提升。

创业者不买账

  世联怡高的月报显示,7月,济南写字楼市场整体成交均价为8548元/平方米,同比减少14.9%,环比减少8.9%。成交均价连续两个月大幅走低,主要是受高新板块个别项目大体量成交影响。该板块7月成交均价为7545元/平方米,环比下降15.9%。

  调查发现,从去年1月到现在,济南市整体的写字楼价格出现下滑,从去年年初的10192元/平方米滑落到目前的8548元/平方米,降幅超过15%。

  世联怡高提供的数据显示,奥体板块附近的写字楼平均价格出现上涨,从去年年初的11903元/平方米涨到14421元/平方米,涨幅超过20%。一些零星地块的写字楼价格从去年年初的8925元/平方米涨到11388元/平方米。有涨价的也有降价的——山大路板块今年3月份时最高价格在1.7万元/平方米左右,而到了7月份则滑落到1.4万元/平方米左右,降幅在20%左右。西客站板块也从今年年初的8956元/平方米滑落到现在的8216元/平方米。

  值得注意的是,不少公司宁肯租写字间也不愿意买。

  一家小微企业的创始人李明告诉经济导报记者,对于初创企业来讲,不要说租下整层写字楼,就算是租整间的写字间,也“心有余而力不足”。

  李明的企业有2个办公地点,一个在华能路,一个在高新区。“高新区的办公地点由孵化器免费提供,而华能路的办公地点则是租的工位。租了8个工位,一个工位每个月500元租借费,对于一家初创企业来说十分合算。”

  李明认为,小微企业对于工位或小型写字间的需求大,而写字楼大多是整层对外出售或出租,需求和供给不相匹配。不少房东买下写字楼后坐等升值,宁肯让房子闲着,也不愿进行小户分割,因为分割会付出更多成本。

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